나눔부자의 부의 나침반

나눔부자님은 부동산 투자로 4년 만에 100억 자산가가 되어 경제적 자유를 달성하셨는데요

그 과정에서 겪었던 성공담과 실패 경험담을 책을 통해 알려줍니다.

 

책 표지

 

저자는 어릴적 가난한 삶을 살았다고 합니다.

가난때문에 겪어야 했던 상처를 대물림 하지 않기 위해 오직 돈버는 행위에만 집중했다고 하네요.
그동안 각종 아르바이트부터 안경테 도매, 통신업, 채권추심까지 안해본일이 없다고 하네요.

그리고 한끼 먹는것도 비싼것은 안먹을 정도로 지출을 통제 했다고 하네요.
하지만 이제는 경제적인 자유를 누려서 먹고 싶은거 사고싶은거를 돈 때문에 고민하지 않아도 된다고합니다.

보통 부동산 투자라하면 건물과 땅에 투자하는것이라 생각하는데 필자는 부동산은 시간에 투자하는것이다 란 말을 남겼네요.
시간이 지날수록 그 가치가 드러나는 곳 즉 미래에 발전할곳에 투자한다는(빅픽처를 그리는) 마음으로 임해야 한다고 합니다.

 

나눔부자의 부의 나침반을 읽고나서 좋았던 내용을 크게 4가지로 정리해봅니다.

 

1 부동산 시장의 흐름을 크게 구분하면 상승국면과 하락국면으로 나뉘는데요.

아래 그림은 필자의 경험을 기반으로 정리한 부동산 시장의 흐름 이른바 시세 순환의 역시계 곡선이다.

 

이 이론을 기반으로 부동산의 매수, 매도 타이밍을 확인해보자

 

<도입기>
부동산 시세가 도입기에 접어들면서 상승전환을 하게 된다. 가격은 유지되면서 거래량이 급증하는 현상이 나타난다. 미분양률이 줄어들면서 매매가격과 전세가격이 얼마차이가 나지 않는 시기로 갭투자를 하기에 최고의 타이밍이다. 수요는 늘어나는데 공급을 줄어든다. 그러면 아파트 가격이 하루가 다르게 급등하는 현상이 나타난다. 이에 건설회사들은 지금까지 건축하지 못한 택지를 분양하면서 가능한 최대물량을 시장에 풀어놓는다.

<성장기>
부동산 시장에 공급이 늘면 매매가격은 급등하는 반면 전세가격은 이 같은 상승분을 따라가지 못한다.
매매가격과 전세가격이 벌어지는 현상이 발생하는 성장기에 들어서는 것이다. 한번 달아오른 시장에 대한 기대는 쉽게 꺽이지 않는다. 사람들은 앞으로 가격이 더욱상승할거라는 기대 심리가 있기 때문에 아파트 가격은 여전히 가파른 상승세를 기록하는데 거래량은 많지 않다
부동산 투자자라면 이시기에 매도를 하는것이 가장 좋다 성장기에 매도타이밍을 놓친다면 자칫 시장이 하락기로 돌아섰을때
손해는 물론 매도자체를 하지 못할수도 있기때문이다.
반면 성장기에 매수를 하는것은 피해야 한다. 부동산 거품이 끼는 시기가 바로 성장기이기 때문이다.

<하락기>
성장기를 거친 부동산 시장은 이후 크게 높아진 부동산 가격에 대한 부담으로 인해 미분양 물건이 점점 늘어나게 된다
이때가 바로 하락기의 시작시점이다. 매매가격과 전세가격의 차이가 가장 큰 시기로 갭투자로는 최악의 타이밍인셈이다.
높은 부동산 가격은 시장의 경색으로 이어지고 자연스럽게 가겨과 거래량이 급격하게 감소하게 된다. 이때가 매수자 우위 시장이 되는 시기이다.
매도자는 불과 얼마전까지 최고 가격이었던것을 잊지못해 가격을 내리지 않고 매수자는 이제부터 가격이 조정될꺼라고 심리가 작용해 매입을 꺼리기 때문이다. 하락기에 가장 큰타격을 받는것은 과도한 프리미엄이 붙은 분양권을 가진 투자자들이다. 다소 속이 쓰리겟지만 투자자라면 이때라도 과감하게 털고 뒤돌아서야 한다.

<침체기>
하락기를 어렵게 버터내도 이후부터는 본격적인 침체기가 시작된다. 거래량도 없고 가격도 급락하는 현상이 발생한다.
한번 하락기를 맞이한 부동산 시장은 다시 상승장이 돌아오기 까지는 수년 이상이 걸리기 때문에 이 시기는 투자자든 매수자든 부동산 매입을 더욱 신중하게 결정해야 한다.

 

대체로 수도권과 지방 대도시는 부동산 시장의 역시계 곡선대로 움직이는 경우가 많다. 중소 규모의 도시는 각 지역 특성에 따라 다소 다를수도 있지만 큰틀은 비슷하게 따라간다.

2  아파트 매수 시점과 매도 시점에 대해 알려주는데요

아래 예제 그래프를 보고 매도 시점과 매수 시점을 설명해주네요.

 

예제 그래프

 

쉽게 이해할수 있도록 토끼와 거북이로 비유를 해서 설명을 해주는데요.

여기서 토끼는 매매가 (교환가치)이고 거북이는 전세가(사용가치)로 구분을 했네요.

 

아파트 투자시 매수 시점은 토끼와 거북이가 최대한 가까워지는 시점에 해야 되고

(매매가와 전세가가 얼마차이 안나서 투자금이 적게 들어갈때 예제 그래프 2013년 11월에 해당)

매수 시점

매도 시점은 토끼와 거북이가 멀어지는 시점에 해야 수익을 낼수 있다고 합니다.
(매매가와 전세가가 많이 차이가 날때 예제 그래프 2008년 5월과 2018년 5월에 해당)

매도 시점

 

그리고 토끼와 거북이가 멀어지는 시점에서 더기다리다가 매도 시점을 자칫 놓칠경우 하락기와 침체기를 겪게 됨으로
적절한 가격에 매도하여 수익을 내는게 중요하다고 합니다.

 

3 좋은 물건은 누구에게로 갈까?
가족혹은 친구에게 소개한다면 중개수수료를 포기해야 할수도 있고 매입후 손해가 난다면 평생원망을 들어야 할수도 있기
때문에 오히려 가까운 사람에게는 추천하지 못한다.
결국 현실적으로 떠오르는 사람은 나와 관계가 좋은 투자자가 된다. 즉 부동산 중개인와 관계를 돈독히 다져놓으면 좋은 물건이 있을때 연락이 온다네요.

4 재개발 투자는 관리처분 인가를 보고 해라
관리처분인가 전에는 재개발 사업성 여부를 따지기 위한 충분조건이면
관리처분인가가 난 후면 사업진행을 가늠하는 필수조건이 갖춰졌다고 할수 있다.

우선 재개발 투자처 찾는 요령에 대해 알려주네요.

 

 재개발 재건축 물건의 매도 타이밍은 언제일까?

1) 일반 분양 시점 시
  -사업주체측에서 모델하우스도 짓고 일반 분양홍보도 대대적으로 하면 관심이 높아질때 가격이 상승한다.

2) 완공후 입주 시
  -실거주자들의 관심이 가장 높은 시기로 가격상승의 여지가 많다.

3) 입주후 전세 한바퀴 시(2년후)
  -투자 수익이 극대화 되는 시기로 지역 부동산 시장이 상승여력이 있다고 판단되면 2년정도후 매도하면 수익률을 극대화 할수 있다.

 

끝으로 필자는 자신이 거주하는 지역의 부동산에만 관심있게 보게 되면 숲은 보지 못하고 나무만 보게 되는 우를 범한다고 합니다.

보다 많은 투자기회를 잡고 싶다면 전국 팔도를 살펴보며 어떤 지역이 저평가되어 있는지 확인하는 노력이 필요하다고 말해주네요. 

일부 내용만 간략히 기재를 했는데 이 책이 도움이 된다 싶으시면 한번 읽어보시길 추천드립니다.

 

그럼 이만^^