돈되는 재건축 재개발을 읽고 나서

앞으로는 신도시를 새로 개발하는것 보다는 낙후된 도시를 재생 정비할 가능성이 높다고 합니다.

또한 2015년 부터 재건축 가능 연한이 40년에서 30년으로 단축됨으로 써 주변에 재건축하는 경우가 더러 생길것 같아 안목을 키워 놓으면 좋은 기회가 보이지 않을까 싶어 책을 읽게 되었습니다.

많은 내용이 있지만 시간이 지나고 후기를 쓸려니 잘 기억이 안나서 간단하게 요점만 짚어보겠습니다, 관심 있으신분은 한번 읽어보시길 추천 드립니다.

 

 

 

재건축: 정비기반 시설은 양호하나 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

ex) 예로 들면 5층 이하의 오래된 주공 아파트 보통 이런곳은 상가도 이용할수 있고,  초등학교도 있고, 공원등도 조성되어 있는 경우가 많아 비교적 환경이 쾌적한데 주택만 노후화 되어 있으므로 노후 주택만 건축하면 됨으로 재건축에 해당한다. 

재개발 : 정비기반 시설이 열악하고 노후/불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 즉 건물만 노후한것이 아닌 정비기반시설이 열악하고 살기 불편한 지역이 바로 재개발 대상이 됩니다.  쉽게 생각하면 건축물이 전반적으로 노후해서 위험하고, 집과 집사이의 길이 너무 좁아 소방차나 응급차가
지나다니기도 어렵고 침수 같은 재해가 자주 발생해서 살기 어려운 지역이 재개발 대상이 된다고 볼수 있습니다.

ex)달동네 같은 주택가  
   
기부채납: 재건축 재개발 사업을 진행할때 도로 녹지 공공시설물등 의 정비 기반시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅

도로 공원,공용주차장 비상시설 등의 정비기반 시설이 대체로 잘 갖추어져 있다는 것은 재건축이나 재개발할때 이런 시설들을 새롭게 만들지 않고 그대로 활용할수 있다는 뜻입니다.

반면에 정비기반 시설이 열악하고 노후하다는것은 재건축이나 재개발을 할때 새로 만들어야 할것이 많다는 의미입니다. 만약 새롭게 만들어야 할 정비기반 시설이 많다면 그만큼 많은 땅이 필요로 하게 됩니다. 

이런땅을 조합원에게 n/1로 기부 채납을 받게 되는것입니다.
정리 하자면 기부채납율은 재건축이 더 적게 됩니다. 그럼으로 개발이익은 보편적으로 재건축이 더 크다고 볼수 있습니다.

단 재건축은 투자금이 많이 들어가는 단점이 있습니다. 그이유는 재건축일경우 저층 아파트를 사야 하는데 노후가 되었다 보니 사람들이 기피함으로 전세가는 엄청 낮습니다 즉 투자금이 많이 들어갑니다.

재개발은 사업지내에 단독주택 빌라 아파트 근린상가등 다양한 건축물이 존재하는데 그중 빌라는 가격이 저렴하기 투자금이 적게 들어감으로 인기가 많습니다. 또한 조합원들이 조합원 분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액인 분담금이 들어가게 됩니다.

 

재건축은 사업단계가 많이 나눠져 있는데 단계별로 보자면..
1 정비기본계획 -> 안전진단 건물이 노후하고 불량한지를 검사(대략 2~3년 걸리며 사업이 무산될수도 있음)

2 조합설립 시공자 선정->  주민들에게 조합설립 동의서를 받고, 시공자 선정을 함

3 사업시행인가 -> 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장,   구 청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차 (이때 총 대지면적, 용적률, 건페율, 기부채납 면적, 건축면적및 평형 구성, 신축아파트 세대수 등의 대부분 내용이 결정되면 본격적으로 사업이 시작된다)

사입시행인가가 나면 감정평가 및 개략적인 분담금 산출되며 이때는 중간에 사업이 중단될 가능성이 거의 없으므로 어느정도 투자 수익을 예측할수 있기 때문에 감정평가가 나오는 시점이 투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍이다

4 관리처분 계획 -> 사업이 어느정도 진행되고 이제 분양및 이주 철거를 앞둔 시점 일반 분양가를 제외한 대부분의 비용이 확정된 상태이므로 수익성을 자세하게 추산할수 있다. 관리처분 계획이 인가가 나면 그다음 절차는 이주(통상 6개월에서 1년) -> 철거-> 동호수 추첨- 착공순으로 사업이 진행된다.
                
<재건축 사업 추진 단계>

위에 모든 절차는 대략 10년 정도 걸린다고 보시면 됩니다.
투자 수익은 조합원 분양가와 일반 분양가를 비교해보고 판단 할수 있습니다.

투자 수익= (내가 매입한 금액+ 분담금)  조합원 분양가  < 일반 분양가
보통 일반 분양가가 높으면 분담금이 줄어든다.

 

---책을 보고 느낀점---
재개발은 우선 빌라나, 상가, 땅, 주택 각기 다른 형식의 부동산을 가진 사람이 많아 보상해줄때 서로 뜻이 맞지 않아 순탄하게 진행되기가 어려운 문제가 있다고 합니다.

그에 비해 재건축은아파트만 새로 허물고 새로짓는 것이기에 단합이 잘되면 시행이 순조롭게 진행되구요. 하지만 오래된 아파트를 매입해서 전세를 맞출려면 투자금이 많이 들게 되기 때문에 큰돈이 묶일수 있다는 단점은 있습니다.
재개발 투자는 입지 좋은곳에 조합원 분양가와 일반 분양가의 갭이 큰곳에다가 큰돈을 넣고 여유롭게 기다릴수 있는 사람은 수익률이 꽤 괜찮은 재테크 방법인 듯 합니다.